Huslån

Vad är huslån?

Ett huslån är helt enkelt ett bolån som du tar för att köpa ett hus, till exempel villa eller radhus, där själva huset utgör säkerheten för lånet. Enligt bolånetaket får du låna upp till max 85 procent av husets marknadsvärde och de resterande 15 procenten (kontantinsatsen) ska du bekosta själv, antingen med sparade pengar eller med hjälp av ett kontantinsatslån. 

Huslån kräver ett lånelöfte

Innan du ansöker om själva huslånet måste du skaffa ett lånelöfte. Man kan beskriva det som ett slags förhandsbesked från långivaren om hur stort lån du sedan har möjlighet att få. Ett lånelöfte är i regel också en förutsättningar för att du ska få delta i budgivningar.

Lånelöftet baseras på din aktuella betalningsförmåga och ekonomiska situation, så när det är dags att göra om lånelöftet till ett riktigt lån kommer långivaren göra en slutgiltig kreditprövning för att säkerställa att inget har ändrats.

Hur betalar man av ett huslån?

Du betalar ränta på huslånet varje månad och om din belåningsgrad (lånets storlek i förhållande till bostadens värde) är högre än 50 procent ska du även amortera på lånet. Enligt amorteringskravet ska du amortera 1 procent per år om belåningsgraden ligger på mellan 50 och 70 procent, och 2 procent om belåningsgraden är över 70 procent. Är skuldkvoten (hushållets skulder i förhållande till inkomsterna) högre än 4,5 gånger hushållets årsinkomster före skatt ska du amortera ytterligare 1 procent per år.

Vad krävs för att få låna till hus?

För att beviljas ett huslån måste du först och främst uppfylla bankens eller långivarens grundvillkor. Du måste till exempel vara tillräckligt gammal (vanligtvis 18 eller 20 år), vara folkbokförd i Sverige, ha en viss årsinkomst och vara fri från skulder och betalningsanmärkningar (i de flesta fall).

Långivaren gör en kreditprövning på dig i samband med din ansökan för att säkerställa att din betalningsförmåga är tillräckligt god för att hantera lånet du ansöker om. Kreditupplysningen visar information som rör din ekonomi samt om du har betalningsanmärkningar eller skulder.

För att kunna bedöma hur stort huslån du ska få måste banken ta hänsyn till ytterligare ett par faktorer, och dessa berättar vi mer om här nedanför.

Faktorer som avgör hur mycket du får låna

• Bolånetaket. Oavsett hur hög inkomst och kreditvärdighet du har får du aldrig låna mer än 85 procent av bostadens värde. De resterande 15 procenten måste du stå för själv.
• Skuldkvotstaket. Hos de flesta banker och långivare finns en maxgräns för hur mycket du får låna i förhållande till din årsinkomst, och den gränsen kallas skuldkvotstak. Finansinspektionen vill införa ett tak på 600 procent, vilket innebär att du då inte får låna mer än sex gånger hushållets totala bruttoinkomst. Skuldkvotstaket kan dock variera mellan olika långivare.
• KALP. När du ansöker om bostadslån gör banken även en kalkyl som kallas KALP (kvar att leva på) för att se hur mycket pengar som finns kvar efter att alla fasta utgifter är betalda. Man räknar på hushållets totala inkomster minus lånekostnader, driftkostnader och levnadskostnader (utifrån Konsumentverkets schablonkostnader för ett hushåll). Ju större marginal du har i din KALP-kalkyl, desto större är chansen att du beviljas ett högre lånebelopp. Har du ett för lågt värde finns det risk för att du inte får något huslån alls.

Kan man beviljas huslån trots betalningsanmärkning?

Ja, du kan beviljas huslån även om du har en betalningsanmärkning, så länge din betalningsförmåga och ekonomi uppfyller kraven i övrigt. Men förutsättningarna blir ofta något sämre eftersom en betalningsanmärkning påverkar kreditvärdigheten (oavsett varför anmärkningen har utfärdats) och kan ur en långivares perspektiv vara ett tecken på att du inte kunnat sköta tidigare betalningar.

Vissa banker och långivare är inte villiga att ta den risken och säger därför tvärt nej till betalningsanmärkningar, medan andra bedömer din ekonomi i stort och kan acceptera någon enstaka anmärkning.

Tänk på! Om du beviljas huslån trots att du har en eller flera betalningsanmärkningar får du vara beredd på att få en högre ränta. Du utgör nämligen en högre risk för långivaren, vilket du i de flesta fall får kompensera för genom att betala en högre ränta på lånet.

Men även om du hittar en långivare som accepterar betalningsanmärkningar finns det i de allra flesta fall en viss gräns för hur många anmärkningar du får ha och hur gamla måste vara (vanligtvis ska de vara äldre än sex månader).

Viktigt att tänka på när man ansöker om huslån

Innan du börjar delta i budgivningar vinner du på att göra ordentlig research och komma förberedd när du går på visning. 

Innan du lägger bud bör du

• Lista vilka egenskaper du vill att ditt framtida hus och området det ligger i ska ha (och även vilka egenskaper du helst slipper).
• Besiktiga huset (du har undersökningsplikt) med hjälp av en besiktningsman för att upptäcka eventuella fel.
• Noga läsa igenom alla dokument om huset (till exempel gällande byggår, uppvärmning, energiklass).

Något annat som är viktigt att tänka på när det gäller just huslån är att det tillkommer vissa extrakostnader i samband med köpet, närmare bestämt för pantbrev och lagfart.

• Pantbrev: Ett värdebevis du lämnar till banken som säkerhet när du tar huslånet. För att få ett pantbrev måste du ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. På nya pantbrev betalar du stämpelskatt på 2 procent av beloppet på pantbrevet, expeditionsavgift och i vissa fall även en administrationsavgift.
• Lagfart: Ett bevis på att du äger bostaden som du ansöker om hos Lantmäteriet inom tre månader efter att köpet är klart. Du ska betala två avgifter för lagfarten: expeditionsavgift och stämpelskatt.

Så ansöker du om huslån

1. Ta reda på ungefär hur mycket du kan låna. Hos de flesta banker och långivare finns det bolånekalkyler du kan använda för att räkna ut hur mycket du kan låna och vad lånet kommer kosta dig.
2. Jämför flera olika erbjudanden. För att hitta det bästa huslånet just för dig gäller det att jämföra erbjudanden hos flera olika långivare. Fokusera främst på snitträntan eftersom den visar vilken ränta bankens befintliga kunder har fått under den senaste månaden, medan listräntan bara är den annonserade räntan.
3. Fyll i en ansökan om lånelöfte. På bankens eller långivarens hemsida kan du enkelt fylla i en låneansökan, där du till exempel anger person- och kontaktuppgifter, hur mycket du vill låna, information om din inkomst och nuvarande boendesituation och hur mycket du kan lägga i kontantinsats.
4. Skicka in ansökan och vänta på besked från långivaren. Du får ofta svar mer eller mindre direkt, och sedan en bekräftelse via mejl på hur mycket du kan få låna.
5. Gå på visningar och delta i budgivningar. Ett lånelöfte är som sagt ofta en förutsättning för att du ska få delta i en budgivning, så när det är fixat är det bara att börja leta efter ditt drömhus.
6. Gör om lånelöftet till ett huslån. När du har hittat huset du vill ha och vunnit budgivningen hör du av dig till långivaren för att göra om lånelöftet till ett riktigt lån. Det gör du innan du skriver på kontraktet för bostaden.
7. Långivaren beviljar lånet och betalar ut pengarna. Om bostaden uppfyller långivarens krav och dina ekonomiska förutsättningar inte har ändrats beviljar långivaren din ansökan. Pengarna betalas ut på tillträdesdagen.

Vilket huslån har lägst ränta?

Hypoteket har lägsta räntan på huslån just nu (kontrollerat 2024-04-25). Listräntan för ett rörligt huslån är 4.95 % men snitträntan är vanligtvis lägre än så.

Läs mer & ansök hos Hypoteket

Vad kostar huslån?

Om du har fått ett hum om hur mycket pengar du kommer låna och vilken ränta och amortering du kommer få betala kan du räkna ut månadskostnaden för huslånet med hjälp av kalkylatorn här nedanför.

När kan man få grönt bolån?

Om huset du köper har energiklass A, B eller i vissa fall C kan du beviljas grönt bolån som ger dig viss ränterabatt. Bostadstyper som också uppfyller kriterierna för grönt bolån är Svanenmärkta hus, certifierade passivhus och miljöbyggnader med guld- eller silvercertifiering enligt Sweden Green Building Council.

Info! För att du ska beviljas grönt bolån finns det ytterligare två krav som måste uppfyllas: din belåningsgrad får inte överstiga 60 procent, och energideklarationen för huset måste ha utfärdats 2014 eller senare.

De flesta banker som erbjuder grönt bolån ger 0,10 procent rabatt på räntan om ditt hus uppfyller minst ett av kraven, till exempel att huset har energiklass A eller B. Vissa långivare inkluderar som sagt även hus med energiklass C i erbjudandet och då kan du räkna med att få cirka 0,05 procent ränterabatt.

När bör man undvika huslån?

Du bör undvika huslån (och lån över huvud taget) om du är osäker på dina ekonomiska förutsättningar, till exempel på grund av låg inkomst eller ingen inkomst alls. Med svag kreditvärdighet kommer du troligtvis inte ens att beviljas ett huslån, men är du det minsta tveksam på din egen betalningsförmåga bör du alltså inte ens fundera på att ansöka utan vänta tills dess att dina förutsättningar har förbättrats.

Källor

• Konsumenternas. Bolån. https://www.konsumenternas.se/lan–betalningar/lan/bolan/ansoka-om-bolan/