Hur fungerar bostadslån vid ombildning till bostadsrätt?
En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ofta en bra affär för dig som bor i bostaden. För att kunna genomföra köpet behövs rätt bostadslån för just din situation. Här kan du jämföra olika långivares räntor och villkor och lära dig mer om hur ett bostadslån fungerar vid ombildning.
Vad innebär ombildning?
En ombildning är när en grupp hyresbostäder i stället blir till bostadsrätter som man kan köpa.
När en fastighet med hyresrätter ska säljas kan de som bor där anmäla intresse att köpa fastigheten själva. De boende bildar då en bostadsrättsförening. Föreningen köper upp fastigheten, och medlemmarna kan i sin tur köpa sina egna lägenheter.
Ombildning är i regel till fördel för dem som bor i huset. De kan nämligen bli ägare till sina bostäder för billigare pris än om de hade köpt en befintlig bostadsrätt. Om de säljer bostaden senare brukar vinsten kunna bli ganska stor.
Kan jag ta ett bostadslån vid ombildning till bostadsrätt?
Ja, om du ska köpa din lägenhet kan du ta ett bostadslån för att finansiera det. Då ansöker du om ett bostadslån som vanligt.
Kan bostadsrättsföreningen ta ett bostadslån?
Ja, bostadsrättsföreningen kan också behöva ta ett gemensamt lån för att köpa fastigheten. Ett sådant fastighetslån fungerar ganska likt ett bostadslån, men ofta erbjuder långivare detta som en egen låneform till föreningar och företag.
Ett fastighetslån behövs om inte medlemmarnas insatser räcker för hela fastighetsköpet. Det är relativt vanligt att det är så.
Tips! En del långivare har specialerbjudanden på bostadslån till medlemmarna när en bostadsrättsförening tar fastighetslån hos dem.
Större långivare har särskilda tjänster där de hjälper föreningar att finansiera köpet vid ombildning. Låt gärna flera medlemmar förhandla med banken tillsammans å föreningens vägnar för att få till en bra ränta.
Kan jag låna hela summan vid ombildning?
Ja, till skillnad från andra bostadslån är det möjligt att låna hela summan du köper bostadsrätten för. Det beror på att du får köpa en ombildad bostadsrätt billigare än den är värderad till.
Vid ombildning betalar du oftast bara 70–75 procent av marknadsvärdet för att köpa bostaden. Ett bostadslån får vara upp till 85 procent av värdet på den bostad du anger som säkerhet. Även om du lånar till hela köpesumman är bostaden alltså inte fullt belånad.
Exempel: Alice bor i en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Lägenheten värderas till 2 000 000 kronor. Men som hyresgäst får Alice köpa sin lägenhet för bara 70 procent av den summan, nämligen 1 400 000 kronor. Hon väljer att finansiera hela den summan med ett bostadslån.
Om Alice senare bestämmer sig för att sälja bostadsrätten kommer den att säljas till marknadsvärdet. Hon kan därmed göra en rejäl vinst på försäljningen.
Det här innebär också att du sällan behöver betala kontantinsats vid ombildning. I stället fungerar själva bostadsrätten som garanti för banken.
Vad händer om jag blir nekad bostadslån vid ombildning?
Du bör ansöka om lånelöfte så tidigt som möjligt om du är intresserad av att köpa lägenheten vid ombildning. Ett lånelöfte ger en indikation på hur mycket du kan få låna inom de närmsta månaderna. På så sätt har du koll på vilka chanser du har om en ombildning skulle bli aktuellt.
Ett tips är att använda en låneförmedlare för ansöka om lånelöfte. Då får du besked från flera långivare om vilka chanser du har att få bostadslån.
Även om du har fått ett lånelöfte kan du bli nekad bostadslån. Lånelöftet är nämligen ingen garanti för att lånet ska bli godkänt. Då finns det ett antal andra vägar du kan gå.
Tips på vad du kan göra om du blir nekad bostadslån
- Pröva hos en annan långivare. Olika långivare har olika krav för sina bostadslån. Har du god ekonomi kan det hända att någon annan långivare gör en annan bedömning och kan bevilja dig bolån.
- Vänta med att köpa lägenheten. Du har 6 månader på dig att köpa din bostad, från det tillträdesdatum då bostadsrättsföreningen blir ägare till fastigheten. Under den tiden kan du försöka hitta en lösning. Du kan fortfarande köpa bostaden till lägre pris, men du behöver betala en räntekompensation för den tiden som har gått.
- Bo kvar som hyresgäst. Går det inte alls att få bostadslån kan du välja att inte köpa bostadsrätten, och i stället bo kvar som hyresgäst. Då blir den nya bostadsrättsföreningen din hyresvärd. Du får i så fall ingen vinst vid framtida försäljning, men kan bo kvar under samma förutsättningar som tidigare.
Hur går en ombildning till?
En ombildning kan bara göras om det finns tillräckligt många boende som är intresserade. Minst två tredjedelar måste skriva under ett samtycke för att en ombildning ska vara möjligt.
Samla hyresgästerna till ett möte om frågan. Anlita gärna en ombildningskonsult som kan berätta vad en ombildning skulle innebära.
Tips! Om de boende i fastigheten har anmält intresse för ombildning har de förköpsrätt. Hyresvärden måste fråga föreningen först om de funderar på att sälja.
Är intresset tillräckligt stort finns ett antal steg ni behöver följa. Hela ombildningsprocessen kan ta omkring ett halvår.
7 steg för att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt
- Bilda bostadsrättsförening. Ett antal hyresgäster behöver gå ihop och bilda en förening. Föreningen ska registreras av Bolagsverket och ha en styrelse, stadgar och revisorer.
- Anmäl intresse för att köpa fastigheten. Minst två tredjedelar av hyresgästerna måste lämna skriftligt samtycke för att föreningen ska kunna anmäla intresse på fastigheten. Därefter kan ni lämna en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten och till fastighetsägaren, det vill säga er hyresvärd.
- Besiktiga och värdera fastigheten. När försäljning blir aktuellt ska ni anlita någon som besiktigar fastigheten för att se vilka behov som finns, till exempel om det behövs reparationer i framtiden. Fastigheten ska också värderas så ni får en bild av vad affären kommer att kosta.
- Ta fram en ekonomisk plan. Utifrån besiktningen och värderingen måste föreningen ta fram en långsiktig ekonomisk plan. Den ska ta upp intäkter såsom årsavgift och insatser från medlemmarna, och kostnader för att underhålla fastigheten. Även information om lägenheterna och fastigheten ska finnas med. Planen ska granskas och sedan registreras hos Bolagsverket.
- Ordna med bostadslån och annan finansiering. De hyresgäster som vill köpa sin lägenhet behöver nu ansöka slutgiltigt om sina bostadslån. Även föreningen behöver ordna med lånet för fastigheten.
- Bostadsrättsföreningen köper fastigheten. Föreningen ska hålla en köpstämma där medlemmarna röstar på om de ska köpa fastigheten eller inte. Röstar minst två tredjedelar ja kan föreningen genomföra köpet. Föreningen ska då skriva ett köpekontrakt med säljaren och ansöka om lagfart för fastigheten.
- Medlemmarna köper sina lägenheter. När köpet är klart ska föreningen teckna upplåtelseavtal med varje hyresgäst som väljer att köpa sin lägenhet. Medlemmarna ska också betala köpesumman för sina lägenheter till föreningen.
Vanliga frågor om bostadslån vid ombildning
Det går att få bostadslån till hela summan som du köper bostaden för. Det gäller så länge den summan är högst än 85 procent av bostadens marknadsvärde. Hur stort lån du får ta styrs också av din ekonomi.
I regel är det billigare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt. Dessutom har du chans till bra vinst om du vill sälja bostaden längre fram. Bostadsrättshavare har även större frihet att själva renovera och ändra om i bostaden än vad hyresgäster har.
De flesta behöver bostadslån för att kunna bo i bostadsrätt, vilket innebär räntekostnader och amortering. Kostnader och bostadsvärdet kan gå upp och ner med med marknaden, och är därför mindre förutsägbara än månadshyran för en hyresrätt.
Minst två av tre hyresgäster måste rösta för en ombildning för att det ska bli av. Hyresgästerna behöver också bilda en bostadsrättsförening, anmäla intresse och upprätta en ekonomisk plan för sin verksamhet.
Om du inte får bostadslån kan du prova ansöka hos en annan bank. Du måste inte köpa lägenheten direkt utan har sex månader på dig från att bostadsrättsföreningen tar över fastigheten. Du kan också välja att bo kvar som hyresgäst utan att köpa.
