Vad är ett bostadsrättslån?
Bostadsrättslån är helt enkelt ett lån du kan ansöka om för att finansiera ett köp av en bostadsrätt, där själva bostadsrätten utgör säkerheten för lånet. Finansinspektionens regler för bostadslån, det så kallade bolånetaket, gäller även för bostadsrättslån. Du får med andra ord låna upp till max 85 procent av bostadsrättens värde och måste själv bekosta en kontantinsats på minst 15 procent.
Om du inte har tillräckligt stort sparkapital eller pengar från en tidigare bostadsförsäljning för att själv bekosta kontantinsatsen kan det finnas möjlighet att ta ett kontantinsatslån. Det är i praktiken ett helt vanligt privatlån, det vill säga ett lån utan säkerhet, och har därför i regel högre ränta än själva bostadsrättslånet. Ett kontantinsatslån kan vara en bra lösning för att kunna köpa en bostadsrätt, men om det finns möjlighet är det alltid bättre att använda sina egna pengar.
Gäller amorteringskravet även för bostadsrättslån?
Ja, amorteringskravet gäller även för dig som lånar till bostadsrätt. Det är din belåningsgrad (bostadslånet i förhållande till bostadens marknadsvärde) och skuldkvot (hushållets skulder i förhållande till hushållets inkomst) som avgör hur mycket du ska amortera på lånet varje år. Har du en belåningsgrad på mellan 50 och 70 procent ska du amortera minst 1 procent per år, och ligger belåningsgraden över 70 procent är det 2 procent per år som gäller. Har du dessutom en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst ska du amortera ytterligare 1 procent per år.
Hur skiljer sig ett bostadsrättslån från ett bostadslån?
Det finns egentligen inga större skillnader mellan ett bostadsrättslån och ett bostadslån (för exempelvis hus) när det gäller till exempel grundläggande krav, ansökningsprocess och maxbelopp. Men det kan däremot finnas vissa andra krav som både du, bostadsrättsföreningen och bostadsrätten måste uppfylla för att lånet ska beviljas. Vi går igenom dessa steg längre ner på sidan.
Men eftersom en bostadsrätt är en annan slags upplåtelseform än till exempel hus, finns det däremot tydligare skillnader när det gäller köpet och ägandet i sig. När du köper en bostadsrätt tar du ju inte över ägandet över hela fastigheten, utan du köper rätten att disponera en lägenhet i fastigheten. Just därför behöver du inte heller ansöka om och betala för lagfart, vilket alltid krävs vid ett husköp. När du köper bostadsrätt finns det inte heller krav på pantbrev.
Vad krävs för att få bostadsrättslån?
- Du ska vara minst 18 år (ibland minst 20 eller 21 år).
- Du ska ha en regelbunden inkomst (vissa banker kräver att du har fast anställning).
- Du ska vara folkbokförd i Sverige och ha svenskt personnummer.
- Du ska vara skuldfri hos Kronofogden (och i regel även fri från betalningsanmärkningar).
- Din betalningsförmåga ska vara tillräckligt god för lånet du ansöker om (vi listar de avgörande faktorerna längre ner på sidan).
Kraven vi listar här ovanför är grundläggande och gäller hos de allra flesta banker och långivare (även om de kan variera något). Men när det gäller just bostadsrättslån finns det ofta även vissa andra krav som måste uppfyllas.
Långivaren kan till exempel kräva att lägenheten har en viss boyta och föreningen ett visst antal lägenheter. Bostadsföreningen kan å sin sida vilja ha bevis på att du planerar att bo i lägenheten permanent, och att du inte har för avsikt att renovera lägenheten för att sälja den vidare inom snar framtid.
Vilka faktorer tittar banken på i sin bedömning?
- Du ska vara minst 18 år (ibland minst 20 eller 21 år).
- Du ska ha en regelbunden inkomst (vissa banker kräver att du har fast anställning).
- Du ska vara folkbokförd i Sverige och ha svenskt personnummer.
- Du ska vara skuldfri hos Kronofogden (och i regel även fri från betalningsanmärkningar).
- Din betalningsförmåga ska vara tillräckligt god för lånet du ansöker om (vi listar de avgörande faktorerna längre ner på sidan).
Kraven vi listar här ovanför är grundläggande och gäller hos de allra flesta banker och långivare (även om de kan variera något). Men när det gäller just bostadsrättslån finns det ofta även vissa andra krav som måste uppfyllas.
Långivaren kan till exempel kräva att lägenheten har en viss boyta och föreningen ett visst antal lägenheter. Bostadsföreningen kan å sin sida vilja ha bevis på att du planerar att bo i lägenheten permanent, och att du inte har för avsikt att renovera lägenheten för att sälja den vidare inom snar framtid.
Vilka faktorer tittar banken på i sin bedömning?
- Din skuldkvot. Hos vissa banker finns ett så kallat skuldkvotstak, vilket syftar till en viss gräns för hur stora skulder hushållet får ha hos banken. Gränsen kan dock variera mellan olika banker och långivare, så kolla upp vad som gäller hos den långivare du är intresserad av. I regel får man dock inte låna mer än 5–6 gånger hushållets totala bruttoinkomst.
- KALP (kvar att leva på-kalkylen). När banken bedömer dina möjligheter att hantera kostnaderna för ett bostadsrättslån utgår de ifrån den så kallade kvar att leva på-kalkylen, som alltså kallas KALP. Kalkylen visar hur mycket du har kvar att leva på efter att du har betalat dina fasta avgifter (till exempel för lån) och levnadskostnader varje månad (till exempel för mat, kläder och telefoni). Långivarna utgår i de flesta fall från Konsumentverkets schablonbelopp, men vissa kan utgå ifrån något högre belopp än så.
- Kalkylräntan. Kort förklarat är kalkylräntan den ränta du måste kunna betala för att beviljas ett bostadsrättslån, även om den faktiska räntan som du ska betala alltid är lägre. Syftet med kalkylräntan är att räkna ut hur höga räntekostnader du som bolånekund klarar av om räntan skulle stiga.
Viktigt att tänka på innan du lånar till bostadsrätt
1. Räkna på den totala kostnaden
Att låna pengar medför alltid vissa kostnader, och det är viktigt att du är helt säker på att du har tillräckligt god betalningsförmåga för att hantera dem. För ett bostadsrättslån ska du betala både ränta och amortering, precis som för vilket lån som helst. Men utöver dessa kostnader ska du även betala en avgift till bostadsrättsföreningen. Exakt hur mycket du ska betala varierar mellan olika bostadsrättsföreningar, så kolla upp vad som gäller just hos din innan du skriver på något avtal.
Om du måste ta ett lån för att finansiera kontantinsatsen måste du förstås även räkna med ränta och amortering för kontantinsatslånet.
2. Skaffa lånelöfte i god tid
För att kunna få ett bostadslån måste du först ha fått ett lånelöfte från banken som visar hur mycket pengar du har möjlighet att låna. I de flesta fall behöver du även ett lånelöfte för att kunna delta i budgivningar, så detta bör du fixa i samband med att du börjar gå på lägenhetsvisningar. När du har hittat en bostad du vill köpa kontaktar du banken igen för att göra om lånelöftet till ett riktigt bostadsrättslån. Banken gör då ytterligare en kreditprövning på dig för att säkerställa att dina förutsättningar inte har hunnit ändras och kollar även upp om bostaden utgör tillräckligt stor säkerhet för lånet.
Ett lånelöfte är ingen garanti för att du får ett bostadslån, utan snarare ett slags förhandsbesked på hur stort lån du kan få utifrån hur din ekonomi ser ut just vid ansökningstillfället. Visar den slutgiltiga kreditprövningen att dina förutsättningar har försämrats kan långivaren neka dig bolån.
3. Jämför erbjudanden från olika långivare
Som vanligt när det gäller lån är det viktigt att du jämför erbjudanden från olika långivare och inte bara tar första bästa. Du får en bra överblick över långivarnas respektive räntor och villkor i tabellen högst upp på sidan. Här rekommenderar vi att i första hand fokusera på snitträntan eftersom den anger den genomsnittliga räntan som långivarens kunder har erbjudits under den senaste månaden. Listräntan är bara långivarens annonserade ränta, vilket du i de flesta fall kan förhandla ner.
4. Ansök via låneförmedlare
Det smidigaste sättet att ansöka om lån är via en låneförmedlare. På bara en ansökan kan du få erbjudanden från flera långivare, och du har möjlighet att i lugn och ro fundera på vilket som passar dig bäst. Ytterligare en stor fördel med att gå via en låneförmedlare är att de bara gör en enda kreditupplysning på dig innan de skickar ut din ansökan till sina anslutna banker och långivare, vilket är betydligt bättre för din kreditvärdighet.
Så tar du ett bostadsrättslån
- Ansök om lånelöfte.
- Gå på visningar och delta i budgivningar.
- Kontakta banken för att göra om lånelöftet till bolån (när du har vunnit en budgivning).
- Vänta på att banken gör en kreditupplysning på dig och säkerställer att bostaden du vill köpa uppfyller kraven.
- Ser allt bra ut signerar du bolåneavtalet.
Efter att du har skrivit på bolånet är det dags att skriva på kontraktet för bostaden och betala handpenningen (i regel 10 procent av bostadsvärdet. På tillträdesdagen betalar du kontantinsatsen och då för banken även över bostadsrättslånet till säljarens bank. Handpenning och kontantinsats är alltså inte samma sak, vilket du kan läsa mer om på vår sida Handpenning och kontantinsats – vad är skillnaden?
Vilket bostadsrättslån har lägst ränta?
SBAB har den lägsta bolåneräntan just nu (kontrollerat 2024-10-22). Listräntan för ett rörligt bolån är 3.92 % men snitträntan är vanligtvis lägre än så.
När bör man undvika bostadsrättslån?
Du bör undvika bostadsrättslån (och alla typer av lån) om du är osäker på din betalningsförmåga och ekonomiska förutsättningar i stort. Med svag kreditvärdighet kommer du troligtvis ändå inte att beviljas ett bostadslån, men oavsett så bör du kunna ta det beslutet själv genom att gå igenom din ekonomi och räkna på hur ett lån kommer att påverka dina månadskostnader.
Har du till exempel låg inkomst (eller ingen inkomst alls) just nu, eller betalningsanmärkningar som drar ner kreditbetyget är det bättre att vänta tills dina förutsättningar har förbättrats. Då kommer inte bara chanserna att beviljas lån över huvud taget vara större, utan du har även betydligt bättre utgångsläge i en ränteförhandling.
Källor
- Konsumenternas. Bolån. https://www.konsumenternas.se/lan–betalningar/lan/bolan/
Vanliga frågor om bostadsrättslån
Teoretiskt sett kan du få bostadsrättslån på upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde och upp till 6,5 gånger din årsinkomst. Men det är dina ekonomiska förutsättningar och hur mycket du kan lägga i kontantinsats som avgör exakt hur mycket du får låna.
Ja, du kan få bostadsrättslån trots betalningsanmärkningar, men eftersom det är en faktor som sänker kreditbetyget och ökar risken för långivaren kommer det troligtvis bli svårare.
Ja, det är möjligt att få bostadsrättslån även utan fast anställning. Men det kan bli svårare att få sin ansökan beviljad eftersom många banker (framför allt de större) fortfarande ser det som den säkraste källan till inkomst och därför har det som krav för sina bolån.
Ja, när du tar ett bostadsrättslån utgör själva bostadsrätten säkerheten för lånet.
Ja, du måste kunna betala en kontantinsats på minst 15 procent av bostadsvärdet för att beviljas bostadsrättslån.
