Vad är ett bostadslån?

Ett bostadslån är ett lån som du tar för att finansiera köpet av en villa, bostadsrätt eller ett fritidshus. Du kan även ta ett bostadslån om du ska renovera eller bygga ut din bostad. Själva bostaden utgör säkerheten för lånet, och just därför har bolån ofta betydligt lägre ränta än till exempel privatlån som tecknas utan säkerhet.

Enligt bolånetaket får du ta bolån på upp till max 85 procent av bostadens marknadsvärde. De resterande 15 procenten kallas kontantinsats och den måste du stå för själv. Har du inte sparat ihop tillräckligt mycket pengar för att bekosta kontantinsatsen kan du ett kontantinsatslån, vilket i praktiken är ett helt vanligt privatlån.

Du måste i regel även lägga en handpenning på 10 procent av bostadsvärdet när du köper bostad, och den betalar du oftast i samband med kontraktskrivningen. Syftet med handpenningen är att försäkra säljaren att du är seriös och att köpet kommer fullföljas. Har du inte möjlighet att betala handpenningen med egna pengar kan det finnas möjlighet att ta ett handpenningslån.

Hur fungerar ränta och amortering på bostadslån?

När du tar ett bostadslån ska du betala ränta och troligtvis även amortering (om din belåningsgrad är högre än 50 procent). Här nedanför går vi igenom hur det fungerar och vad som kan vara bra att tänka på.

Ränta på bolån

I samband med att du tecknar bolån får du välja om du ska ha bunden ränta eller rörlig ränta på lånet. Det finns för- och nackdelar med båda alternativen, och vilket som passar bäst just för dig beror på din ekonomi och även dina personliga preferenser.

Tips! Läs mer på vår sida Ska jag binda räntan eller inte?, eller kontakta helt enkelt en ekonomisk rådgivare eller handläggare direkt.

Den rörliga räntan är trots namnet bundet på tre månader i taget, vilket innebär att det är lättare att omförhandla bolånet, göra extra avbetalningar eller till och med lösa lånet och byta bank om du skulle hitta ett bättre erbjudande. Rörlig ränta påverkas av både upp- och nedgångar på räntemarknaden (på gott och ont) vilket gör det svårare att förutse vilka räntekostnader du kommer ha varje månad. Historiskt sett har rörlig ränta varit det billigaste alternativet, men det beror ju helt på hur marknaden i stort ser ut när du tecknar bolånet.

Bindningstiden på bunden ränta ligger ofta på mellan 1 och 10 år. Under den tiden kommer inga förändringar ske, oavsett om räntemarknaden går upp eller ner. Du kommer alltså veta exakt hur mycket du ska betala på lånet varje månad, vilket kan kännas tryggt om de ekonomiska marginalerna är begränsade eller om du helt enkelt föredrar att ha full koll på dina månadskostnader. Däremot är det inte lika lätt att omförhandla eller flytta lånet till en annan bank. Du kan fortfarande flytta lånet, men då får du vara beredd på att betala en så kallad ränteskillnadsersättning som kompensation för de räntebetalningar som långivaren går miste om.

Du kan dela upp lånet på både rörlig och bunden ränta

Värt att nämna är att du egentligen inte behöver välja mellan rörlig och bunden ränta, utan du kan faktiskt dela upp bolånet och binda vissa delar och ha andra rörliga. På så vis sprider du risken på olika bindningstider, vilket innebär att dina kostnader inte kommer påverkas lika mycket om räntemarknaden plötsligt skulle svänga uppåt. Samtidigt har du fortfarande möjlighet att få lägre ränta på de delar som är rörliga.

Nackdelen med att dela upp bolånet är att du är fast hos banken om du har valt en längre bindningstid på den bundna delen. Det finns också risk för att du hamnar i ett dåligt förhandlingsläge med banken om det är dags att lägga om en rörlig del av lånet samtidigt som en annan del är bundet i flera år till.

Amortering på bolån

Amorteringskravet innebär att du måste amortera en viss procent på ditt bolån varje år för att minska skulden, men exakt hur mycket beror på din belåningsgrad (lånets storlek i förhållande till bostadens värde) och skuldkvot (hur stort bolån du har i förhållande till din årsinkomst).

Info! Har du en belåningsgrad på under 50 procent och en skuldkvot som är lägre än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt behöver du inte amortera på bolånet.

Enligt kravet ska du som har en belåningsgrad på mellan 50 och 70 procent amortera minst 1 procent per år, medan du med en belåningsgrad på över 70 procent ska amortera minst 2 procent. Har du dessutom en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt måste du amortera ytterligare 1 procent.

Därför bör du jämföra bolån innan du ansöker

Eftersom ett bolån ofta handlar om väldigt mycket pengar och något som du kommer behöva betala tillbaka under en längre tid är det viktigt att få så låg ränta och bra villkor som möjligt. Och för att hitta det bästa alternativet utifrån dina förutsättningar bör du jämföra erbjudanden från olika långivare och inte bara ta första bästa.

Du kan jämföra bolån snabbt och smidigt med hjälp av tabellen högst upp på sidan. Där kan du fylla i ditt syfte med lånet, om du vill se snitträntan eller listräntan och vad långivarnas respektive räntor ligger på för olika bindningstider. När du har hittat en långivare eller låneförmedlare som verkar intressant är det bara att klicka på Läs mer så kommer du direkt till deras hemsida där du får fylla i en ansökan.

Få hjälp att hitta bästa bolåneräntan
  • Personlig handläggare som hjälper dig
  • Jämför flera banker med en ansökan
  • Kostnadsfri och ej bindande ansökan

I tabellen högst upp kan du som sagt välja att se både snitträntan och listräntan hos de olika långivarna. Eftersom snitträntan anger ett genomsnitt för de räntor som bankens befintliga kunder har fått under den senaste månaden rekommenderar vi att du fokuserar på den i första hand.

Listräntan är dagsaktuell och är långivarnas marknadsförda ränta, det vill säga den som visas utåt. Det kan så klart vara intressant att jämföra listräntorna också, men du kan se det som ett slags utgångspris för långivarens bolån som du i de allra flesta fall kan förhandla ner.

Vilka är kraven för att få bostadslån?

  • Du ska vara minst 18 år
  • Du ska ha en regelbunden inkomst (i vissa fall krävs fast anställning)
  • Du är folkbokförd i Sverige och har svenskt personnummer
  • Du är skuldfri hos Kronofogden

Kraven vi listar här ovanför är de grundläggande kraven för att få ett lån och gäller hos de allra flesta banker och långivare (med vissa mindre variationer), men kraven för att få bostadslån är lite mer omfattande och det finns fler faktorer som långivarna tar med i bedömningen.

  • KALP: För att säkerställa att din betalningsförmåga är tillräckligt god för lånet du ansöker om gör långivaren, förutom den sedvanliga kreditupplysningen, även en kalkyl som kallas KALP (kvar att leva på). Man räknar på hushållets totala inkomster minus bolånekostnaderna, eventuella andra lånekostnader samt drift- och levnadskostnader (beräknas i regel utifrån Konsumentverkets schablonkostnader för ett hushåll). Ju större marginal du har (högt värde), desto större är chansen att du får låna, och tvärtom.
  • Kalkylränta: När långivaren bedömer dina förutsättningar för att hantera bolånet räknar de på en ränta som är några procent högre än den faktiska. Det kallas kalkylränta och används av banken i syfte att säkerställa att det finns tillräckligt stor marginal i ekonomin för att kunna betala av lånet även om räntorna stiger.
  • Din skuldkvot: Vissa banker och långivare har ett skuldkvotstak (dina totala lånekostnader får inte överstiga en viss nivå), men det finns ingen officiell maxgräns i Sverige. Samtidigt är skuldkvoten är som sagt en faktor som påverkar amorteringen, och om banken anser att du inte har tillräckligt goda ekonomiska förutsättningar för att klara amorteringsnivån kan de neka dig bolånet eller erbjuda dig ett lägre lånebelopp.

Så ansöker du om bostadslån

  1. Ansök om lånelöfte hos banken. Ofta kan du ansöka om ett lånelöfte direkt på bankens hemsida. Kort förklarat är lånelöftet ett slags förhandsbesked (ingen garanti) från banken som visar hur mycket pengar du får låna till att köpa bostad. Ansökningsprocessen ser ut precis som en ”vanlig” låneansökan, men kom ihåg att ange att det är ett lånelöfte du vill ha.
  2. Gör om lånelöftet till bolån. När du har hittat en bostad som du vill köpa ansöker du om att göra om lånelöftet till ett lån för den specifika bostaden. 
  3. Vänta på besked från långivaren. Långivaren gör en slutgiltig kreditprövning och säkerställer att bostaden du vill köpa utgör en tillräckligt stor säkerhet för lånet. Om allt ser bra ut får du ett erbjudande på ränta och amorteringsplan, och här finns chans att förhandla. Annars får du i regel ett par dagar på dig att tänka över långivarens erbjudande.
  4. Godkänn låneerbjudandet. När du och långivaren har kommit överens om ränta och amorteringsupplägg är det bara att godkänna och skriva under alla papper. Nu har du ingått ett låneavtal!

Vilket bostadslån har lägst ränta?

Hypoteket har den bästa bolåneräntan just nu (kontrollerat 2024-05-21). Listräntan för ett rörligt bolån är 4.65 % men snitträntan är vanligtvis lägre än så.

Läs mer & ansök hos Hypoteket

Räkna ut vad bostadslånet kostar

Med hjälp av kalkylatorn här nedanför kan du snabbt och enkelt räkna ut vad ditt bolån kommer kosta varje månad.

Kostnad för bostadslån

kr
kr
%
%

Månadskostnad (år 1)

kr

Källor

Vanliga frågor om bostadslån

Kan jag få bostadslån med skulder hos Kronofogden?

Nej, om du har aktivt skuldsaldo hos Kronofogden kommer du troligtvis inte att få ett bostadslån.

Kan jag få bostadslån trots betalningsanmärkning?

Ja, du kan bli beviljad ett bostadslån trots att du har en betalningsanmärkning, så länge banken bedömer att din betalningsförmåga är tillräckligt god. Men eftersom betalningsanmärkningar är en faktor som sänker kreditvärdigheten kommer det troligtvis bli lite svårare.

Kan bostadslån ha både bunden och rörlig ränta?

Ja, i regel kan du välja mellan bunden och rörlig ränta på ditt bostadslån. Du kan även dela upp lånet på en rörlig och bunden del.

Ska man jämföra snitträntan eller listräntan på bostadslån?

Vi rekommenderar att du fokuserar på snitträntan eftersom den baseras på de räntor som långivarens kunder har fått under den senaste månaden.

Kan man ta bostadslån som täcker hela bostadsköpet?

Nej, du får bara ta bostadslån som täcker upp till 85 procent av bostadens värde. De resterande 15 procenten måste du stå för själv, antingen genom sparade pengar eller ett kontantinsatslån.

Kan jag ansöka om bostadslån utan UC?

Nej, det finns ingen långivare som erbjuder bolån och använder ett annat kreditupplysningsföretag än UC.