Vilka krav finns för att få ett bostadslån?

För att få ett bolån måste du uppfylla bankernas och Finansinspektionens krav. De allmänna kraven för att få ett bostadslån är bolånetaket, amorteringskravet och det skärpta amorteringskravet. Förutom det har bankerna egna regler för att bevilja bostadslån. Vi förklarar vad de olika begreppen innebär.

Vad innebär bolånetaket?

Bankerna får bevilja lån på upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du måste kunna betala 15 procent av köpeskillingen med egna pengar.

I vissa fall går det att ta ett privatlån för att finansiera delar av eller till och med hela kontantinsatsen. Men räntan på ett privatlån är mycket högre än på ett bostadslån och amorteringstiden är oftast mycket kortare. Det gör att privatlån som tas för att finansiera kontantinsatsen oftast blir väldigt dyra. 

Hur fungerar amorteringskraven?

Alla bolån som har en högre belåningsgrad än 50 procent måste amortera på sina bolån enligt amorteringskravet som infördes 2016 av Finansinspektionen. Dessutom införde Finansinspektionen ett skärpt amorteringskrav 2018.

Det skärpta amorteringskravet innebär att hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst före skatt måste amortera ytterligare 1 procent på sitt bolån. Det gäller oavsett om din belåningsgrad ligger över eller under 50 procent av bostadens värde. De som omfattas av amorteringskraven är alla privatpersoner som tar nya bostadslån, de som utökar sin befintliga bostadslån eller de som har bostadslån som är större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst.

Amorteringskraven innebär att

  • Bolån med en belåningsgrad mellan 0 och 50 procent av bostadens marknadsvärde behöver inte amortera.
  • Bolån med en belåningsgrad mellan 50 och 70 procent av bostadens marknadsvärde ska amortera minst 1 procent per år.
  • Bolån med en belåningsgrad mellan 70 och 85 procent av bostadens värde ska amortera minst 2 procent per år.
  • Bolån som har en skuldkvot som är 4,5 gånger större än hushållets årsinkomst före skatt ska amortera ytterligare 1 procent av det totala lånebeloppet per år.

Kan banken göra undantag för amorteringskraven?

Ja, banken kan göra undantag när det gäller amorteringskravet om det uppstår särskilda skäl som till exempel arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall. Undantag för amorteringskraven får göras under en begränsad period. Bankerna kan även göra undantag vid stora pandemiutbrott som påverkar hela den svenska ekonomin, som till exempel coronapandemin.

Kan amorteringskraven undantas om jag under en period har två bostäder?

Ja, banken kan bevilja undantag från det skärpta amorteringskravet om du har blivit tvungen att ta ett överbryggningslån för att du inte hunnit sälja din gamla bostad innan du flyttat in i din nya bostad. Undantaget kan gälla i max sex månader.

Bankernas egna krav

Bankerna har oftast även egna krav för att bevilja bolån. Förutom vissa grundkrav tittar de på hela din ekonomiska situation för att avgöra om du klarar av att betala tillbaka bolånet och att du har tillräckligt mycket pengar kvar att leva på. Men det finns några grundläggande regler som alla långivare måste följa.

Bankernas vanligaste krav

  • Åldersgräns minst 18 år
  • Fast inkomst
  • Folkbokförd i Sverige
  • Inga betalningsanmärkningar

Finns det några andra regler för att få bostadslån?

Ja, bankerna kan ha egna regler när de beviljar bostadslån. Men de reglerna är inget som Finansinspektionen har infört. Det är bankernas egna regler och de kan skilja mellan olika banker. 

Regler som banken utgår ifrån när de kalkylerar bolån 

  • Kalkylräntan. Bankerna räknar på en helt annan ränta än den befintliga räntan. De flesta banker har en kalkylränta som ligger mellan 5 och 8 procent. När bankerna kalkylerar på bolån så räknar de med att du ska klara av att betala en mycket högre ränta.
  • KALP. Kvar-att-leva-på-kalkylen visar hur mycket du har kvar att leva på efter att du har betalat lån, driftskostnader och levnadskostnader som kläder, skor, mobiltelefon, medier, mat, förbrukningsvaror och annat. En del banker utgår från Konsumentverkets schablonbelopp, medan andra banker väljer att lägga sig något över.
  • Skuldkvot. En del banker har ett skuldkvotstak. Det betyder att dina sammanlagda lån och krediter inte får överstiga en viss nivå. 

Har bankerna regler eller krav på fast anställning?

Alla banker tittar på din anställningsform men den är inte helt avgörande för om de beviljar bolån eller inte. Det blir allt vanIigare med andra typer av anställningsformer som till exempel säsongsanställning, projektanställning eller att företagen hyr in personer.

Om du inte har fast anställning kan bankerna ta ut en riskpremie, eftersom det finns en risk att du kan stå utan arbete. Det betyder att du kan få en lite högre ränta och ett dyrare bolån.

Finns det inkomstkrav för bolån?

Många långivare kräver att du har någon form av inkomst för att bevilja bolån. Det handlar om att banken måste veta att du har möjlighet att betala tillbaka lånet varje månad.

Förutom det är det vanligt att du inte får låna mer än maximalt 4–6 gånger hushållets bruttoinkomst. Med andra ord begränsar din inkomst ofta hur mycket lån du får ta. Därmed finns det ett indirekt inkomstkrav för bolån eftersom banken ofta utgår från inkomst för att beräkna bolånets potentiella storlek.