Senast uppdaterad: 2 november 2026.
När styrelsen i en bostadsrättsförening behöver pengar till ett stambyte, en ny takläggning eller för att betala av dyra lån kan den be medlemmarna om ett kapitaltillskott. Då står du inför ett val: betala din del direkt, låna till den själv eller hoppas att föreningen hellre lånar och höjer avgiften. Kalkylatorn nedan räknar på alla tre vägarna för din lägenhet. Under den går vi igenom vad ett kapitaltillskott i en brf är och vad Skatteverket säger om avdrag och försäljning.
Kalkylator: kapitaltillskott, eget lån eller höjd avgift
Fyll i hur mycket föreningen behöver totalt och hur kostnaden fördelas. Vissa föreningar delar lika per lägenhet, men de flesta fördelar efter andelstal. Det är samma andel som styr din månadsavgift. Resultatet visar vad det kostar dig att betala allt på en gång, att ta ett eget lån och att låta föreningen låna i stället. Siffrorna är en uppskattning och tar inte hänsyn till avgifter, amorteringskrav eller att räntan kan ändras under löptiden.
Så räknar kalkylatorn
Din del av behovet räknas fram genom att det totala beloppet delas med antalet lägenheter eller multipliceras med ditt andelstal delat med föreningens totala andelstal. Det är ditt engångstillskott (alternativ A).
För alternativ B och C används ett annuitetslån. Månadsbetalningen är då lika stor varje månad och räknas som lånebelopp × r / (1 − (1 + r)−n), där r är årsräntan delad med 12 och n är antalet månader. Den totala räntekostnaden är summan av alla betalningar minus lånebeloppet. I alternativ B dras 30 % av räntan av, utslaget per månad över hela löptiden. I alternativ C lånar föreningen hela beloppet med samma ränta och löptid, och din avgift höjs med din andel av föreningens månadsbetalning. Föreningens räntor ger inget ränteavdrag för dig som medlem.
Vad är ett kapitaltillskott i en bostadsrättsförening?
Ett kapitaltillskott är pengar som medlemmarna betalar in till föreningen utöver den vanliga månadsavgiften. Pengarna betalas inte tillbaka och ger ingen ränta. De stärker i stället föreningens egna kapital. I Skatteverkets broschyr om bostadsrättsföreningar beskrivs ett kapitaltillskott som en inbetalning utan villkor om återbetalning
som föreningen i sin redovisning har behandlat som kapitaltillskott och som ska ha höjt det egna kapitalet i föreningen
(Skatteverket, SKV 378).
Ett kapitaltillskott i en bostadsrätt är alltså inte detsamma som avgiften. Avgiften betalar löpande kostnader som drift, underhåll, räntor och amortering. Kapitaltillskottet är en extra insättning för ett bestämt syfte. Ofta är det frivilligt för den enskilda medlemmen. Den som inte betalar får då i stället en högre avgift, och det är den jämförelsen kalkylatorn gör.
När begär en brf kapitaltillskott?
Det vanligaste är att föreningen står inför en stor kostnad som den inte vill eller kan låna till på bra villkor. Typiska situationer är:
- större renoveringar som stambyte, fasad, tak eller fönster
- ny-, till- eller ombyggnad, till exempel när vinden byggs om till nya lägenheter
- att föreningen vill amortera ned lån som ska villkorsändras till en högre ränta
- att föreningen har svag ekonomi och behöver stärka kassan för att slippa en kraftig avgiftshöjning
Beslutet fattas normalt på en föreningsstämma. Läs kallelsen och styrelsens förslag noga: där bör det framgå vad pengarna ska användas till, hur beloppet fördelas och om tillskottet är frivilligt. Ändamålet spelar stor roll för skatten när du säljer, se nedan. Föreningens ekonomi påverkar också bankens bedömning när du har ett bostadsrättslån.
Hur bokförs ett kapitaltillskott?
Hos föreningen bokförs ett kapitaltillskott direkt mot eget kapital och inte som en intäkt i resultaträkningen. Det är också ett krav för att det ska räknas som kapitaltillskott skattemässigt. Enligt Skatteverket ska föreningen ha behandlat inbetalningen som kapitaltillskott i sin redovisning och den ska ha höjt det egna kapitalet (SKV 378). Fråga styrelsen hur tillskottet kommer att redovisas i årsredovisningen och be om ett kvitto där ändamålet står.
Du som medlem bokför inget, men spara underlaget. När du säljer lämnar föreningen en kontrolluppgift till Skatteverket. Där ska kapitaltillskotten som hör till din lägenhet under din innehavstid finnas med. Skatteverket skriver att du normalt
hittar beloppet på den kontrolluppgiften (Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt).
Kapitaltillskott och avdrag – vad gäller i deklarationen?
Själva kapitaltillskottet ger inget avdrag det år du betalar. Det är inte en ränta eller en driftkostnad för dig, utan ett tillskott till föreningens kapital. Det du kan få nytta av när du deklarerar är ränteavdraget, och det gäller bara om du lånar till tillskottet.
Ränta på ett eget lån ger skattereduktion med 30 % av underskottet av kapital upp till 100 000 kr och 21 % på det som överstiger det. Från inkomståret 2026 ger lån utan säkerhet, till exempel blancolån, inget ränteavdrag alls (Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter). Om du vill ha avdrag ska du därför höja ditt bolån med bostadsrätten som pant i stället för att ta ett privatlån. Läs mer om reglerna på vår sida om ränteavdrag. Om föreningen lånar är det föreningen som betalar räntan, och då får du inget ränteavdrag för den del som syns i din avgift.
Kapitaltillskott vid försäljning – ingår det i omkostnadsbeloppet?
Här kan tillskottet ge dig tillbaka en del. När du säljer räknas vinsten ut som försäljningspriset minus omkostnadsbeloppet. Enligt 46 kap. 7 § inkomstskattelagen (Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229)) får andra kapitaltillskott än insatsen räknas in i omkostnadsbeloppet, men bara om tillskotten varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten
.
Skatteverket sammanfattar villkoren så här (Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt):
- Amortering: tillskott för amortering anses motsvara din lägenhets andel av de amorteringar föreningen gjort under den tid du ägt lägenheten. Det gäller oavsett om pengarna kom in som ett särskilt tillskott eller via avgiften.
- Ny-, till- eller ombyggnad: tillskottet måste ha använts för ett bestämt byggnadsarbete, och medlemmarnas sammanlagda tillskott ska vara minst 3 000 kr gånger antalet deltagande bostadsrätter.
- Andra ändamål, till exempel att fylla på kassan eller betala löpande underhåll, ingår inte i omkostnadsbeloppet.
Skatteverket har också förtydligat att pengar som bara läggs i en fond utan koppling till ett bestämt byggnadsarbete inte räknas in, även om de senare används till en ombyggnad. Det framgår av Skatteverkets ställningstagande dnr 131 380198-06/111. Enligt samma lagrum räknas amorteringar som föreningen gjort med lånade pengar inte med. Ställningstagandet dnr 131 389051-09/111 säger att ett enskilt tillskott som direkt kan kopplas till en viss amortering räknas som din lägenhets andel av den amorteringen. Ställningstagandena finns i Skatteverkets rättsliga vägledning.
För dig som undrar över kapitaltillskott vid försäljning betyder det här att ändamålet är viktigt. Ett tillskott till amortering eller till ett bestämt byggprojekt kan minska den skattepliktiga vinsten. Ett tillskott till en allmän buffert gör det inte. Vinsten på en bostadsrätt beskattas med 22/30 som kapitalinkomst, vilket blir 22 % av vinsten. Ett tillskott på 50 000 kr som får räknas in i omkostnadsbeloppet kan därför minska skatten med upp till 11 000 kr (SKV 378).
Fördelar och nackdelar med alternativen
| Alternativ | Fördelar | Nackdelar |
|---|---|---|
| A. Betala tillskottet direkt | Ingen räntekostnad. Lägst totalkostnad. Kan räknas in i omkostnadsbeloppet om ändamålet är amortering eller ombyggnad. | Kräver sparpengar. Pengarna binds i bostaden och går inte att ta ut förrän du säljer. |
| B. Låna själv till tillskottet | Du sprider ut kostnaden. Ränteavdrag på 30 % om lånet har säkerhet. Tillskottet kan ändå ingå i omkostnadsbeloppet. | Räntekostnad. Ökar din belåning och kan påverka amorteringskravet. Inget avdrag om lånet saknar säkerhet. |
| C. Föreningen lånar och höjer avgiften | Du behöver inte göra något. Kostnaden delas även med framtida köpare. | Inget ränteavdrag för dig. Föreningens räntor kan stiga. Högre avgift och högre skuld i föreningen kan göra lägenheten svårare att sälja. |
Alternativ A är billigast om du har pengar som annars skulle ge lägre avkastning än lånets ränta efter skatt. Alternativ B är ofta billigare än C eftersom du får ränteavdrag, men det beror på vilken ränta du och föreningen får. Om föreningen har låg ränta kan C vara billigare även utan avdrag. Räkna gärna på din totala boendekostnad med vår kalkylator för att räkna ut månadskostnaden för bolånet. Om du funderar på att höja bolånet kan du också se hur mycket du får låna.
Räkneexempel
En förening med 40 lägenheter behöver 2 000 000 kr till ett stambyte. Kostnaden delas lika, och räntan är 4 % på 10 år både för medlemmen och för föreningen.
| A. Engångstillskott | B. Eget lån | C. Föreningen lånar | |
|---|---|---|---|
| Din del | 50 000 kr | 50 000 kr | 50 000 kr |
| Per månad | – | 506 kr före avdrag, 479 kr efter | +506 kr i avgift |
| Total ränta | 0 kr | 10 747 kr före avdrag, 7 523 kr efter | 10 747 kr (inget avdrag) |
| Total kostnad | 50 000 kr | 57 523 kr | 60 747 kr |
Med samma ränta blir det eget lånet drygt 3 000 kr billigare än avgiftshöjningen. Skillnaden är ränteavdraget. Om föreningen får 3 % i ränta medan ditt lån kostar 5 % ändras bilden, så testa dina egna siffror i kalkylatorn.
Hur mycket ett eget lån kostar beror på räntan. I räntan genom tiderna ser du hur mycket den har varierat sedan 1987, och vill du följa priserna på bostadsrätter där du bor finns bostadspriser per län.
Källor
- Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt
- Skatteverket: Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)
- Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
- Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229), 46 kap. 7 §
- Skatteverkets ställningstaganden dnr 131 380198-06/111 och 131 389051-09/111 (rättslig vägledning)
