Senast uppdaterad: 16 oktober 2026.
Med ett seniorlån kunde äldre låna pengar med bostaden som säkerhet utan att betala löpande ränta och amortering. Enligt Konsumenternas erbjuds seniorlån inte längre till nya kunder. Motsvarande lån kallas i dag kapitalfrigöringskredit (ofta även hypotekspension). Här går vi igenom hur de fungerar, vilka krav som brukar ställas och vilka risker du bör känna till.
Obs! Den här sidan är allmän information och ersätter inte rådgivning. Villkor och regler ändras, så kontrollera alltid uppgifterna hos långivaren och de officiella källorna nedan.
Vad är en kapitalfrigöringskredit?
Det är ett lån till äldre som har bostaden som säkerhet. Enligt Konsumenternas läggs räntan på skulden (kapitaliseras) kvartalsvis i stället för att betalas löpande, så skulden växer över tid. Lånet betalas normalt tillbaka först när bostaden säljs, till exempel när du flyttar eller när dödsboet avvecklas. Konsumenternas anger att det finns två företag som erbjuder sådana lån.
Har du ett vanligt bolån i dag och vill sänka kostnaden i stället, se vår guide om bostadslån för pensionärer.
Krav och belopp
Kraven varierar mellan långivare. Enligt Konsumenternas jämförelse är bland annat följande vanligt:
- Lägsta ålder är 60 år (för par gäller den yngres ålder).
- Bostadens marknadsvärde ska vara minst 500 000 kr för en bostadsrätt och minst 900 000 kr för en villa eller ett fritidshus.
- Lägsta lånebelopp är 100 000 kr.
- Befintliga bolån och lån med bostaden som säkerhet löses av det nya lånet.
- Hur mycket du kan låna beror på ålder och bostadens värde. Konsumenternas anger som exempel att en 60-åring kan låna 25–28 procent av bostadens marknadsvärde och att andelen stiger med åldern, upp till 57 procent för den som är 90 år eller äldre.
Risker och nackdelar
- Högre ränta än på ett vanligt bolån, och eftersom räntan läggs på skulden får du ränta på ränta.
- Skulden växer och minskar det som blir kvar till dig eller dina arvingar. Läs även vår guide om bolån vid arv och dödsfall.
- Inget ränteavdrag under lånets löptid. Enligt Konsumenternas kan räntekostnaden i stället dras av mot en eventuell reavinst när bostaden säljs.
- Bostadstillägg: Konsumenternas varnar för att utbetalda pengar kan påverka rätten till bostadstillägg. Kontrollera med Pensionsmyndigheten.
- Ränteskillnadsersättning: om du har ett bundet bolån som löses när du tar lånet kan banken ta ut ränteskillnadsersättning.
Skuldfrigaranti och rätt att bo kvar
Konsumenternas beskriver att kapitalfrigöringskrediter har en skuldfrigaranti, vilket betyder att du eller dödsboet aldrig blir skyldig mer än bostadens försäljningsvärde. Villkoren skiljer sig åt: 60plusbanken anger på sin webbplats en bo kvar-garanti och en skuldfri-garanti. Läs villkoren noga och be om skriftlig information innan du bestämmer dig.
Vilka erbjuder lån i dag?
I Konsumenternas jämförelse av kapitalfrigöringskrediter nämns 60pluslånet (Enity Bank Group AB, varumärket 60plusbanken) och Hypotekspension (Svensk Hypotekspension AB). Vi har inget samarbete med dessa och lämnar inget betyg. Se 60plusbanken och Hypotekspension för aktuella villkor.
Alternativ att överväga
- Utöka ditt befintliga bolån. Tilläggslån får enligt lag (2026:226) högst ge en belåningsgrad på 80 procent, och amorteringskrav kan gälla. Se utöka bostadslån.
- Sälja och flytta till en billigare bostad.
- Prata med närstående om hur lånet påverkar arvet. Kapitalfrigöringskredit ska betalas av dödsboet.
Konsumenternas bank- och finansbyrå ger kostnadsfri och oberoende vägledning. Jämför alltid minst flera erbjudanden och räkna på hur skulden växer över tid.
Nytt från 20 november 2026
Den nya konsumentkreditlagen (2026:1011) har särskilda bestämmelser om kapitalfrigöringskrediter, alltså lån där kreditfordran ska betalas tillbaka först när bostaden överlåts på grund av att låntagaren uppnår en viss ålder, sviktande hälsa eller död:
- Vid kreditprövning får säkerhetens värde som huvudregel inte vara den övervägande grunden. Undantag finns för just dessa lån (8 kap. 14 §).
- Långivaren ska lämna särskild information om den här typen av kredit (8 kap. 8 §).
- Enligt lag (2026:226) får långivaren medge att dessa lån inte amorteras, med hänvisning till 8 kap. 8 § konsumentkreditlagen.
Lagen börjar gälla 20 november 2026. Läs mer i vår översikt nya bolåneregler.
Vanliga frågor om seniorlån
Finns seniorlån kvar?
Enligt Konsumenternas erbjuds seniorlån inte längre till nya kunder. Motsvarande produkt är kapitalfrigöringskredit.
Måste jag amortera eller betala ränta löpande?
Nej, enligt Konsumenternas betalas ingen löpande ränta. Räntan läggs i stället på skulden varje kvartal.
Hur mycket kan jag låna?
Det beror på ålder och bostadens värde. Konsumenternas anger att en 60-åring kan låna 25–28 procent av marknadsvärdet och att andelen stiger med åldern. Lägsta lånebelopp är 100 000 kr.
Får jag ränteavdrag på ett seniorlån?
Enligt Konsumenternas får du inget ränteavdrag under lånets löptid, men räntekostnaden kan dras av mot reavinst vid försäljning av bostaden.
Vad händer med lånet när jag dör?
Lånet betalas normalt av dödsboet när bostaden säljs. Med en skuldfrigaranti blir dödsboet aldrig skyldigt mer än försäljningsvärdet. Läs mer om bolån vid arv och dödsfall.
