När du köper hus, tomt eller fritidshus dyker fyra begrepp upp i kontraktet, hos banken och hos Lantmäteriet: fastighetsbeteckning, lagfart, servitut och samfällighet. Här förklarar vi vad de betyder, hur de hänger ihop och vad du ska kontrollera innan du skriver på.
Fastighetens unika ”namn” i fastighetsregistret. Behövs i nästan alla ärenden.
Registrering av att du äger fastigheten. Sökes hos Lantmäteriet inom tre månader.
En rätt för en fastighet att använda en annan, t.ex. väg eller brunn. Följer fastigheten, inte ägaren.
Mark eller anläggning som flera fastigheter äger eller använder gemensamt, t.ex. väg eller VA.
Vad är en fastighetsbeteckning?
Fastighetsbeteckningen är den beteckning som en fastighet har i fastighetsregistret, som Lantmäteriet för enligt lagen (2000:224) om fastighetsregister. Den är unik och används när du söker lagfart, tar ut pantbrev, ansöker om bygglov eller söker taxeringsvärdet. En gatuadress kan ändras och kan täcka flera fastigheter, men beteckningen pekar alltid på en registerenhet.
Så läser du en fastighetsbeteckning
Exempel: Gävle Olsbacka 11:1 (exemplet Lantmäteriet själva använder). En marksamfällighet har ett s före numret (t.ex. By s:1) och en gemensamhetsanläggning ga (t.ex. By ga:1).
Beteckningen består av kommunnamnet, ett traktnamn (ofta ett gammalt by- eller kvartersnamn) och ett nummer i formen block:enhet. När en fastighet delas eller slås ihop med en annan får den nya fastigheten ett nytt nummer, och den gamla beteckningen finns kvar som historik i registret.
Så hittar du fastighetsbeteckningen
- I köpekontraktet, köpebrevet, lagfartsbeviset eller på din fastighetsavgift.
- I Lantmäteriets kartvisare Min karta: zooma in, slå på lagret Fastighetsgränser och högerklicka på fastigheten. Lantmäteriet beskriver stegen på sidan Hitta fastighetsbeteckning i Min karta.
- Äger du fastigheten ser du allt, även servitut och samfälligheter, i e-tjänsten Min fastighet.
Med beteckningen kan du sedan söka taxeringsvärdet hos Skatteverket. Där delar du upp den i kommun (”Gävle”) och resten (”Olsbacka 11:1”). Läs mer om taxeringsvärde.
Lagfart: beviset på att du äger fastigheten
Den som köper, ärver, får eller bodelar till sig en fastighet ska söka lagfart. Enligt jordabalken (20 kap. 2 §) ska ansökan göras inom tre månader från förvärvet. I ansökan anger du fastighetsbeteckningen, och oftast skickar banken eller mäklaren in den åt dig. Stäm av så att det inte blir två ansökningar.
| Avgift | Belopp (privatperson) | Källa |
|---|---|---|
| Expeditionsavgift | 825 kr | Lantmäteriet |
| Stämpelskatt vid köp | 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet året före, det högsta, avrundat nedåt till hela tusental | Lantmäteriet |
| Stämpelskatt för juridisk person | 4,25 % | Lantmäteriet |
Två saker är nya eller ofta missade enligt Lantmäteriet. För förvärv från och med 1 juli 2026 måste den som söker lagfart identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer. Köpehandlingen måste dessutom vara undertecknad på papper, eftersom e-signering inte är giltig vid överlåtelse av fastighet. Köparen och säljaren ansvarar gemensamt för stämpelskatten. Källor: Registrera ägare – lagfart och Stämpelskatt och avgifter.
Vill du räkna ut din kostnad har vi en kalkylator för lagfart och pantbrev. Alla detaljer om ansökan och undantag finns i vår guide om lagfart. Banken kräver också pantbrev som säkerhet för bolånet, och de tas ut på samma fastighetsbeteckning.
Servitut: rätten att använda någon annans mark
Ett servitut är en rätt för en fastighet (den härskande) att använda en annan fastighet (den tjänande) för ett visst ändamål, till exempel en utfartsväg, en brunn eller en ledning. Servitutet hör till fastigheten och inte till personen. Det gäller alltså även när fastigheten byter ägare, och oftast utan slutdatum. Reglerna för avtalsservitut finns i 14 kap. jordabalken.
| Avtalsservitut | Officialservitut | |
|---|---|---|
| Hur det bildas | Avtal mellan fastighetsägarna | Beslut vid en lantmäteriförrättning |
| Krav | Formkrav enligt 14 kap. jordabalken | Måste vara av ”väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten |
| Syns i registret | Bara om det har skrivits in (frivilligt men rekommenderat) | Ja, som text och på karta. Registret är dock ofullständigt för servitut före 1972 |
Ett avtalsservitut som inte är inskrivet kan vara svårt för en ny ägare att upptäcka. Fråga därför säljaren och mäklaren om oinskrivna avtal, och kontrollera registerutdraget innan du köper. Källa: Lantmäteriet – Servitut.
Samfällighet och gemensamhetsanläggning
Ibland behöver flera fastigheter något gemensamt utanför sina egna gränser. Lantmäteriet skiljer mellan två typer:
- Marksamfällighet: mark som ägs gemensamt av flera fastigheter, till exempel en väg, ett dike eller ett grustag. Den har en egen beteckning med s, till exempel By s:1. Många skapades vid gamla skiften och finns inte alltid i kartan.
- Gemensamhetsanläggning (anläggningssamfällighet): en anläggning som flera fastigheter delar, till exempel väg, parkering eller vatten och avlopp. Den bildas enligt anläggningslagen (1973:1149) och får en beteckning med ga, till exempel By ga:1.
Kostnaderna fördelas efter varje fastighets andel. Ofta förvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, som tar ut avgifter av delägarna. Andelen följer med fastigheten när du köper den. Fråga därför efter föreningens stadgar, avgifter, underhållsplan och eventuella planerade större kostnader, till exempel ny asfalt eller VA-byte. Det påverkar din boendekalkyl. Källa: Lantmäteriet – Samfällighet.
Fastighetsgränser: vad kartan visar och inte visar
Lantmäteriet påpekar att gränserna i deras kartor inte är juridiskt gällande. En gräns som har bestämts vid en lantmäteriförrättning gäller som den redovisas på förrättningskartan och markeras med gränsmärken på marken. Om du är osäker på var gränsen eller ett servitut går kan du ansöka om fastighetsbestämning. Saknas gränsmärken kan du ansöka om särskild gränsutmärkning. Källor: Oklarheter kring fastighetsgränser och Fastighetsbestämning.
Checklista innan du köper hus eller tomt
- Kontrollera att fastighetsbeteckningen i kontraktet stämmer med den fastighet du har tittat på.
- Begär registerutdrag och kontrollera inskrivna servitut, nyttjanderätter och inteckningar (pantbrev).
- Fråga säljaren om oinskrivna avtalsservitut och om andelar i samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar.
- Be om samfällighetsföreningens avgifter och planerat underhåll och räkna in dem i månadskostnaden.
- Planera lagfarten: ansökan inom tre månader, 1,5 % stämpelskatt plus 825 kr, och pappersunderskrift av köpehandlingen.
- Sätt upp en digital brevlåda. Då meddelar Lantmäteriet dig om någon söker lagfart på din fastighet (skydd mot lagfartskapning).
Ska du köpa fritidshus kan du jämföra priser och fastighetsavgift i fritidshusguiden. För villor och bostadsrätter finns statistik över bostadspriser per län.
Vanliga frågor
Kan jag se vem som äger en fastighet via beteckningen?
Lantmäteriet har en e-tjänst för det, men på bostadslån.com visar vi aldrig ägaruppgifter. Ägaren finns i fastighetsregistret och kan sökas hos Lantmäteriet.
Behövs lagfart för en bostadsrätt?
Nej. En bostadsrätt är inte en fastighet och har ingen fastighetsbeteckning. Köper du en ägarlägenhet behöver du däremot lagfart. Se bostadsrättslån respektive huslån.
Kan ett servitut tas bort?
Ett inskrivet avtalsservitut kan tas bort ur registret efter ansökan hos Lantmäteriet. Ett officialservitut ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning.
