Senast uppdaterad: 4 november 2026.
Amortering betyder att du betalar av på ditt bolån. Hur mycket du måste amortera beror på hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Här kan du räkna ut din amortering, se hur rak amortering skiljer sig från annuitet och läsa när det går att få ett amorteringsfritt bolån.
Amorteringskalkylator: räkna ut din amortering
Kalkylatorn räknar ut amorteringen enligt lagen om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan 1 april 2026. Den visar också när lånet passerar 70 och 50 procent av bostadens värde, så att du ser hur länge du behöver amortera enligt kravet. Vill du räkna på hela månadskostnaden med ränteavdrag kan du räkna ut kostnaden för ditt bostadslån i vår boendekalkyl.
Vad är amortering?
När du amorterar betalar du tillbaka en del av det du har lånat. Varje inbetalning till banken består av två delar: ränta, som är kostnaden för lånet, och amortering, som minskar skulden. Amorteringen är alltså ingen kostnad i sig, utan ett sätt att minska lånet. När skulden blir mindre minskar också räntekostnaden.
De flesta betalar amortering och ränta varje månad, men enligt Nordea går det också att amortera kvartalsvis. Hur mycket och hur ofta du amorterar står i villkoren för ditt lån.
Hur mycket ska du amortera?
Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter avgör hur mycket du minst måste amortera. Det som räknas är belåningsgraden, alltså lånet i förhållande till bostadens värde.
| Belåningsgrad | Amortering per år enligt lagen |
|---|---|
| Högst 50 % | Inget krav |
| Över 50 % men högst 70 % | Minst 1 % av lånet |
| Över 70 % | Minst 2 % av lånet |
Procenten räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen av bostaden. Det betyder att amorteringen i kronor inte blir lägre för varje år, utan ligger kvar på samma belopp tills belåningsgraden passerar nästa gräns. Bostadens värde är normalt priset när du köpte den. Läs mer om amorteringsgrundande värde.
Det skärpta kravet på ytterligare 1 procent för lån över 4,5 gånger inkomsten finns inte kvar sedan 1 april 2026. Alla regler, undantag och övergångsregler går vi igenom på sidan om amorteringskravet.
Räkneexempel: amortering på ett bolån på 3,4 miljoner
Du köper en bostad för 4 000 000 kronor och lånar 3 400 000 kronor. Belåningsgraden blir 85 procent, och du ska amortera 2 procent av 3 400 000 kronor. Det blir 68 000 kronor per år, eller cirka 5 667 kronor i månaden. Med 3 procents ränta (ett räkneexempel) är räntan första månaden 8 500 kronor före ränteavdrag.
När lånet har kommit ner till 2 800 000 kronor, alltså 70 procent av 4 000 000 kronor, sjunker kravet till 1 procent: 34 000 kronor per år eller cirka 2 833 kronor i månaden. Om du bara amorterar enligt kravet tar det ungefär 8 år och 10 månader. Under 50 procent, 2 000 000 kronor, kommer du efter ungefär 32 år och 5 månader. Därefter kräver lagen ingen amortering.
Rak amortering eller annuitet?
Det finns två vanliga sätt att betala av ett lån. Enligt både Nordea och Swedbank är rak amortering vanligast för bolån.
- Rak amortering: du amorterar samma belopp varje gång. Eftersom skulden minskar blir räntan lägre för varje månad, och därför sjunker det totala beloppet du betalar.
- Annuitet: du betalar samma totala belopp varje gång. I början är det mest ränta och lite amortering, och sedan ökar amorteringsdelen. Skulden minskar långsammare, och den totala räntekostnaden blir högre än med rak amortering.
Så här skiljer det sig för ett lån på 1 000 000 kronor som betalas av på 30 år med 3 procents ränta. Räntan är ett räkneexempel och kostnaderna är före ränteavdrag.
| Rak amortering | Annuitet | |
|---|---|---|
| Att betala första månaden | 5 278 kr (2 778 kr amortering + 2 500 kr ränta) | 4 216 kr (1 716 kr amortering + 2 500 kr ränta) |
| Att betala sista månaden | 2 785 kr | 4 216 kr |
| Total räntekostnad på 30 år | 451 250 kr | cirka 517 775 kr |
Annuitet ger en jämn och lägre månadskostnad i början, men i exemplet kostar lånet cirka 66 500 kronor mer i ränta. Tänk på att lagens amorteringskrav gäller oavsett vilken metod du väljer.
Amorteringsplan: det här ska banken ge dig
Enligt konsumentkreditlagen ska banken, senast när du får ett erbjudande om bolån, diskutera amortering med dig och lägga fram ett förslag till en individuellt anpassad amorteringsplan. Planen ska ligga i ditt långsiktiga intresse och lämnas skriftligt eller i annan varaktig form. Om dina förhållanden ändras har du rätt att få ett nytt förslag under lånets löptid. Samma regel finns i den nya konsumentkreditlagen (2026:1011), som börjar gälla 20 november 2026.
Amorteringsplanen är bankens förslag på hur lånet kan betalas av över tid. Den kan innebära att du amorterar mer än lagens minimikrav. Använd kalkylatorn ovan för att se hur din plan ser ut med och utan extra amortering.
Amorteringsfritt bolån – när slipper du amortera?
Ett bolån utan amortering är bara möjligt i vissa fall enligt lagen:
- Belåningsgraden är högst 50 procent. Då finns inget lagkrav. Regeringen bedömer ändå att kreditgivare bör verka för att även dessa lån amorteras, och banken kan ha egna krav.
- Nyproducerad bostad. Banken får medge att du inte amorterar i högst fem år från tillträdet om du är den som först köpt bostaden. Läs mer om att köpa nyproduktion.
- Särskilda skäl. Banken får tillfälligt medge amorteringsfrihet om det finns särskilda skäl, under en begränsad period.
- Lån från före 1 juni 2016. Kravet på 1 och 2 procent gäller inte lån som en bank eller ett kreditinstitut lämnade före 1 juni 2016.
- Lantbruksenheter. Lagen gäller inte lantbruksenheter.
Det är banken som beslutar om undantagen. Amorteringsfrihet betyder också att skulden inte minskar, så räntekostnaden ligger kvar på samma nivå.
Ändra amortering
Det finns flera sätt att ändra hur mycket du amorterar:
- Värdera om bostaden. Har bostaden stigit i värde kan en ny värdering ge lägre belåningsgrad och lägre amorteringskrav. Enligt lagen får du värdera om tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen, eller tidigare om värdet har ändrats mycket av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en renovering.
- Be om nya villkor när lånet passerar en gräns. När lånet har kommit under 70 eller 50 procent av värdet blir kravet lägre. Kontakta banken för att ändra amorteringen. Hade du det skärpta kravet för lån över 4,5 gånger inkomsten upphör det inte automatiskt. Enligt regeringen behöver du komma överens med banken om en villkorsändring.
- Extraamortera. Du kan betala av mer än kravet. Med rörlig ränta går det enligt Nordea att extraamortera kostnadsfritt när som helst. Med bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning om du betalar av före bindningstidens slut. Hos SBAB gör du en extraamortering i appen eller internetbanken, inte genom att betala mer på avin.
- Flytta lånet. Om du flyttar bostadslånet till en annan bank ska den gamla banken på begäran lämna uppgifterna som ligger till grund för amorteringskravet och belåningsgraden, ett så kallat amorteringsunderlag.
Amortera eller spara?
Om du har pengar över kan du antingen amortera mer eller spara. Det finns inget svar som passar alla, men några saker är bra att väga in:
- Buffert först. Pengar du amorterar kan du inte ta ut igen utan att ansöka om ett nytt lån. Ett tilläggslån får dessutom vara högst 80 procent av bostadens värde. Ha därför en sparad buffert för oväntade utgifter innan du extraamorterar.
- Jämför räntan efter ränteavdrag. Varje krona du amorterar sparar bolåneräntan. Du får skattereduktion med 30 procent för ränteutgifter upp till 100 000 kronor per år, så med 3 procents ränta blir besparingen ungefär 2,1 procent efter ränteavdraget. Ett sparande behöver ge mer än det efter skatt för att ge mer.
- Amortering är riskfri. Besparingen på räntan är säker, medan till exempel aktier och fonder kan gå upp och ner.
- Lägre belåning kan ge lägre krav. Om extraamorteringen tar dig under 70 eller 50 procent blir det lagstadgade kravet lägre.
Vanliga frågor om amortering
Måste jag amortera på mitt bolån?
Bara om lånet är mer än 50 procent av bostadens värde, om inget av undantagen gäller. Banken kan ändå kräva amortering enligt sina egna villkor.
Räknas amorteringen på hela lånet eller det som är kvar?
Kravet räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen, inte på det som är kvar. Därför är amorteringen i kronor densamma tills belåningsgraden passerar 70 eller 50 procent.
Kan jag pausa amorteringen?
Banken får medge tillfälligt uppehåll om det finns särskilda skäl, till exempel om din ekonomi försämras. Det är banken som beslutar, och uppehållet gäller en begränsad period.
Källor
- Riksdagen: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter
- Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över (19 mars 2026)
- Regeringen: Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad (mars 2026)
- Riksdagen: Konsumentkreditlag (2010:1846), 13 d §
- Riksdagen: Konsumentkreditlag (2026:1011)
- Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
- Nordea: Amortering på bolån
- Nordea: Rak amortering
- Nordea: Annuitetslån
- Swedbank: Låneskolan
- SBAB: Hur gör jag en extraamortering?
